Continguts
Què és un proindivís?
El proindivís es dóna quan la propietat d’una cosa o un dret pertanyen conjuntament a més d’una persona. Per tant, si ets propietari d’un proindivís, ostentes només parcialment al dret de propietat sobre un bé, ja que comparteixes la seva titularitat amb altres persones. Cadascuna de les persones que conformen la titularitat de la propietat tenen una part o un percentatge d’aquest bé.
Aquesta situació de cotitularitat de la propietat pot recaure sobre qualsevol mena de bé. En alguns casos el repartiment del mateix mitjançant l’extinció del proindivís serà més senzilla que en altres. Com a exemple de l’anterior, quan ens trobem davant el repartiment d’una quantitat de diners, perquè la divisió de la mateixa no generarà problemes. Situació diferent és quan la propietat que es pretén repartir és, per exemple, un immoble. Pel fet que la part d’un immoble que li correspon a cadascun dels propietaris no està especificada, sinó que és una part abstracta i en la majoria de casos és indivisible.
Com dividir un proindivís?
Aquest tipus de propietat és font de nombrosos desacords entre els propietaris, més quan la propietat és indivisible.
En cas que la propietat a repartir sigui divisible, per exemple una finca, es pot posar fi al proindivís dividint-la en tantes parts com a propietaris tingui. Això es pot aconseguir de manera amistosa mitjançant un acord jurídic formalitzant escriptura pública entre tots els titulars o mitjançant un procediment judicial en cas de no estar d’acord.
Els majors desacords sorgeixen quan la propietat que es vol repartir és indivisible, com podria ser el cas, per exemple, d’un pis o una casa: es pot extingir el proindivís voluntàriament mitjançant una escriptura pública en què un dels titulars es queda amb la totalitat de la propietat i compensa la resta de manera econòmica.
En el cas que no s’arribi a un acord amistós entre les parts i algun o tots no siguin partidaris d’aquesta “venda”, llavors es procedirà a la subhasta de la propietat i posteriorment al repartiment dels diners obtinguts.
Per què vendre el seu proindivís?
Qualsevol propietat en situació de proindivisió, entre diversos hereus, comuners, copropietaris, etc. que no es posen d’acord entre ells, bloqueja completament la seva venda o lloguer fins a aconseguir l’acord del 100% de les parts.
Normalment els motius que tenen les persones per vendre la seva participació en una propietat es detallen a continuació:
- Liquiditat: en el transcurs de la vida sorgeixen situacions en què necessites obtenir liquiditat en un curt termini de temps per solucionar un problema. També es pot tenir la necessitat de liquiditat, perquè requereixes finançament per als teus projectes personals. Et poden sorgir oportunitats per les quals no podries haver planificat la necessitat d’estalviar certa quantitat de diners.
- Estalviar les despeses i obligacions: en moltes ocasions existeixen copropietaris que ocupen l’habitatge i no volen sortir. Passen els anys i veus que la teva propietat que no gaudeixes no et genera rendes, únicament et genera despeses, ja que tots els copropietaris són responsables del pagament de la seva part de la quota de la comunitat, quota de la recollida de residus, IBI, derrames i altres impostos.
- Oblidar-te de les disputes amb els copropietaris de l’immoble, inclosa la família: estàs fart de discutir amb la resta dels propietaris, la relació amb la teva família s’està deteriorant per culpa de la teva participació en la propietat. Voldries oblidar-te del problema que et causa el teu proindivís.
T’oferim la solució a tots aquests problemes, no ho dubtis, ven la teva participació en la propietat i oblidat dels problemes.
A continuació us oferim una relació d’enllaços a pàgines totalment alienes a la nostra empresa que analitzen tota la problemàtica inherent als proindivisos:
- “Comando Actualidad – A vueltas con la herencia”
- “Obtención de liquidez inmediata con la venta de proindivisos y partes de herencias”
- “¿Y si mi ex se niega a vender el piso?”
- “Vendo cuarto y mitad de piso a muy buen precio”
D’on solen procedir els proindivisos?
Una propietat pot trobar-se en situació de proindivís per diferents raons i diferents causes. Aquestes solen ser les quatre principals situacions d’on provenen els proindivisos:
- Adjudicacions d’herència: les herències, en molts casos, poden suposar una causa de disputa entre famílies, i més quan l’objecte de l’herència és un immoble que, com a regla general, no resulta divisible. Els legítims hereus seran propietaris d’una part indivisa de l’immoble per què, o bé un d’ells els compra als altres copropietaris seu percentatge de participació en un preu pactat, o bé, venen l’immoble repartint el bestiar. Però, és clar, això no sempre és tan senzill. En ambdós casos, totes les parts s’han de posar d’acord. Quant una de les parts no vulgui vendre, ni deixar-se comprar, sorgeixen els problemes.
- Divorcis o ruptures de parella: a més de tots els problemes addicionals d’una separació, sol quedar pendent de resoldre la propietat del bé més important que en general té la parella: l’habitatge familiar. Quan les dues parts siguin titulars de l’immoble hauran de decidir, de comú acord, quin destí donar-li a l’habitatge. Si no es mostren conformes amb, per exemple, la venda o l’arrendament de l’immoble, no serà possible obtenir rendiments del mateix per cap d’aquests dos mitjans.
- Dissolucions de societats o de compra conjunta d’immobles: les societats es formen a partir del capital privat dels seus socis si aquestes tenen propietats i es vol dissoldre la societat els seus socis estaran en una situació de dissolució de copropietat. També existeixen compres conjuntes, com per exemple, entre inversors a causa que de forma individual no tindrien la capacitat per fer-ho i necessiten associar-se.
- Donacions: en certes circumstàncies es prefereix fer una donació en vida del llegat d’una propietat a diverses persones, en lloc de repartir la propietat amb una herència. L’objectiu de la donació és que un tercer pugui gaudir de les propietats sense vendre-les. Tot i que a vegades s’utilitza també per optimitzar fiscalment la transmissió del patrimoni.
Com es resol la situació del proindivís?
Existeixen quatre possibles formes de solucionar la situació de proindivisió d’una propietat:
- PROINDIVIS.CAT: en la majoria de casos la millor solució és venent-nos la seva part i oblidant-se dels problemes que et causa la teva participació en la propietat.
- Compra a la resta de copropietaris: arribar a una entesa amb tots els altres propietaris de l’immoble, per tal que un dels copropietaris compri la resta de les participacions i així poder solucionar la divisió de la copropietat.
- Venda a un tercer: arribar a una entesa amb tots els altres propietaris de l’immoble, per tal de poder vendre la propietat a una tercera persona i així poder resoldre el condomini.
- Judicialment: la propietat es ven a través d’una subhasta pública. Avui dia aquesta solució no és recomanable, perquè l’adjudicació d’immobles es fa a preus molt baixos, el procés comporta moltes despeses i es pot dilatar diversos anys. Entre altres problemes que la gestió judicial comporta. Però, malgrat tots els inconvenients que puguin sorgir, en moltes ocasions els enfrontaments entre els copropietaris estan tan deslligats que és l’única alternativa possible.
L’article 552.10 del Codi Civil Català, facultat de demanar la divisió, estableix que:
“Qualsevol cotitular pot exigir, en qualsevol moment i sense expressar-ne els motius, la divisió de l’objecte de la comunitat.”
Què fan quan compren un proindivís?
Només hi ha dues maneres de solucionar una situació de proindivís (vàlides tant per a tu com per a nosaltres):
- Arribar a un acord raonat amb la resta de copropietaris per comprar, vendre o llogar. Per així poder desbloquejar la situació de proindivisió.
- Instar un “procediment de divisió de la cosa comuna”. El procediment consisteix a posar una demanda a la resta de cotitulars o cohereus. Aquesta demanda té com a objectiu treure l’habitatge a subhasta pública, perquè sigui adquirida pel millor postor. Aquest tipus de judicis són:
- Molt costosos (entre un 20 i un 30% del valor de la propietat), ja que requereixen un advocat i un procurador. Des de 2013, amb la nova Llei de Taxes Judicials, la quantia d’interposar un recurs d’aquestes característiques augmenta considerablement, perquè a més del cost dels professionals que intervenen en el procediment (advocats, procuradors, perits judicials, taxadors, etc.), caldrà afegir el cost d’aquesta taxa.
- Són procediments molt dilatats en el temps (entre 2 i 5 anys), segons la comunitat autònoma.
- Són procediments molt específics que han de ser realitzats per advocats especialitzats en la matèria i que tinguin un ampli domini d’extinció de situacions de proindivisió i coneixements de com funciona l’actual sistema de subhastes.
- En la majoria de les ocasions, a causa de l’actual crisi immobiliària, les subhastes queden desertes amb la qual cosa, l’únic que haurem fet és perdre temps i diners, ja que la propietat seguirà en proindivís.
- En cas d’acudir postors a la subhasta, les adjudicacions són pel 45% -55% del valor de la propietat com a màxim.
L’article 552.11 del Codi Civil Català, procediment de la divisió, estableix que:
“Qualsevol dels cotitulars, si no es posen d’acord per a dividir la comunitat o per a sotmetre la divisió a un arbitratge, pot instar l’autoritat judicial perquè faci la divisió.”
Recomanem que, a causa de la crisi immobiliària, només iniciïn un procediment de divisió de la cosa comuna si disposen de suficient capital per adjudicar-se el 100% de la propietat en la subhasta, o tinguin un comprador disposat a acceptar la cessió de la rematada (adjudicar-se l’habitatge per posteriorment cedir-la a un tercer).
Només compren proindivisos o també compren propietats senceres?
Únicament comprem participacions indivises de propietats sense importar percentatge, des d’un 1% fins a un 99%. Encara que el més comú és comprar un 20%, un 25%, un 33%, un 50% o un 66%. MAI comprem propietats senceres, només parts indivises.
Cal indicar també que sobre percentatges molt petits de propietats de poc valor no podrem fer una oferta. Ja que el cost d’extinció del proindivís més els impostos i despeses pot superar el valor de la part.
Quin tipus de propietats indivises compren?
Comprem proindivisos d’edificis, habitatges, locals comercials, places de garatge i solars amb sortida al mercat, independentment del seu estat i necessitat de reforma. També estudiem operacions amb immobles arrendats, fins i tot amb renda antiga.
Quin tipus de propietats indivises NO compren?
N’hi ha certs tipus de proindivisos que per les seves característiques NO els comprem. Els quals es descriuen a continuació:
- Proindivisos en pobles, viles o poblacions molt petites. A no ser que tinguin una sortida fàcil en el mercat, perquè hi hagi demanda a aquesta zona.
- Empreses, complexos residencials, restaurants, hotels, castells, cases pairals, masies, masos, promocions immobiliàries, sòl rústic, plantacions de cap classe, béns mobles, accions, etc.
- Proindivisos procedents de separacions i divorcis, quan algun dels fills del matrimoni resideixin en la propietat o tingui adjudicat judicialment l’ús i gaudi d’aquesta, independentment de la seva edat.
Compreu proindivisos d’empreses?
Sempre que sigui una propietat immobiliària, no importa la titularitat de la part. Pot pertànyer a un particular, empresa, fundació, etc.
Compreu proindivisos hipotecats?
Només si estan lliures de càrregues. Tanmateix, si la hipoteca que pesa sobre la propietat completa és molt petita, podem cancel·lar la càrrega i abonar-li el sobrant del preu convingut. El 100% de la propietat ha de quedar lliure de càrregues hipotecàries quan ho comprem.
Compreu proindivisos amb embargaments?
Comprem proindivisos encara que les altres parts estiguin embargades, amb deutes de comunitat i impostos municipals i amb copropietaris residint a la propietat. Lògicament, a més problemàtica, menor serà l’oferta que li podem fer.
Compreu drets hereditaris d’usdefruit?
L’usdefruit és el dret que té l’usufructuari de gaudir d’una propietat aliena. L’usufructuari posseeix la propietat, però no és seva (té la possessió, però no la propietat). Pot utilitzar-la i gaudir-ne, però no n’és l’amo. Per això no podrà vendre-la, donar-la ni gravar-la sense consentiment del propietari. L’usdefruit és sempre temporal, sigui vitalici o amb un termini exacte. És un dret molt habitual en herències, atès que dóna protecció al cònjuge. Ja que aquest té dret a l’ús de la propietat tota la vida. L’usdefruit no afecta els drets hereditaris dels descendents que acabaran amb el temps adquirint la seva herència. D’altra banda, la nua propietat d’aquest l’immoble l’ostentarà la persona que sigui l’amo de la propietat, però aquest no tindrà el dret de gaudir de la propietat.
La compravenda de drets hereditaris és una pràctica freqüent a Llatinoamèrica, però no ho és tant a casa nostra. Efectivament, SÍ que comprem drets hereditaris, encara que a causa de la complexitat jurídica i la dilació en el temps d’aquest tipus d’operacions la quantia econòmica que li podem oferir serà inferior a la compra d’un proindivís ja inscrit.
Compren herències?
No és el nostre negoci principal, però a vegades emprenem operacions d’aquest tipus.
Tenim un proindivís però no està inscrit en el registre al nostre nom. Ens ho podeu comprar?
A diferència d’altres empreses, estudiem la compra dels proindivisos no inscrits en el Registre de la Propietat per qualsevol causa. Consulteu-nos i buscarem una solució.
En què localitats compren parts d’immobles?
La nostra seu central és a Barcelona, però comprem proindivisos a tot Catalunya i Illes Balears (Mallorca i Eivissa). En cas que decidíssim ampliar el nostre camp d’actuació ho comunicaríem a la web.
Addicionalment, comptem amb una xarxa de col·laboradors a tota la península. Tot i això, en molts casos ens desplacem per estudiar les operacions. Això sí, no comprem immobles que tinguin una sortida molt difícil en el mercat o en zones especialment deprimides i afectades per la crisi.
Quant em pagaran pel meu proindivís?
Sempre realitzem un estudi sense cap classe de compromís per la seva part i amb la màxima confidencialitat possible. La quantitat que podrem oferir per la propietat dependrà de diversos factors que s’explicaran seguidament i que determinaran l’esforç i la complexitat que haurem de realitzar per dissoldre la situació de proindivís. Com més esforç ens comporti, menor serà la quantitat que podrem oferir:
- Mida de la població: la ubicació a on es troba l’habitatge és molt important perquè determina les opcions de sortida de la propietat. Comprem propietats en ciutats de més de 50000 habitants, en cas que la població sigui més petita estudiarem de forma personalitzada cada cas.
- Nombre de copropietaris: el nombre de persones que tenen participacions sobre l’immoble determina l’esforç i la complexitat necessària per intentar solucionar el problema de la proindivisió.
- Copropietaris no residents al país: en cas que la procedència del proindivís sigui per una herència és normal que puguin existir copropietaris a altres països, aquest fet dificulta en gran mesura l’extinció del proindivís.
- Percentatge: segons el percentatge de la propietat que es vol vendre podrem realitzar una millor oferta, s’ha de considerar que participacions molt petites poden no ser rendibles per les despeses judicials associats.
- Estat de l’immoble: depenent de l’estat de la conservació de la propietat, si s’han fet reformes, si la propietat ha estat ocupada, ha patit un incendi, per tal caldrà considerar si cal reformar el pis sense o parcialment per poder oferir-lo a la venda.
- Situació possessòria: si existeixen inquilins hereus que resideixen a la propietat i que tenen drets d’usdefruit vitalici o si hi ha un contracte de lloguer de llarg termini, s’haurà de negociar amb ells la compra d’aquests drets.
- Edat de l’usufructuari: si n’hi ha dret a la possessió de l’immoble per part de l’usdefruit, es tindrà en compte l’edat de l’usufructuari al fer l’oferta, ja que haurem d’esperar fins a la seva mort o comprar el seu dret d’usdefruit.
- Hipoteca: el finançament bancari és necessari en la compra de propietats. La quantitat pendent de pagar de la hipoteca l’haurem de restar de la quantitat que podem oferir.
- Embargaments: la finalitat directa és la venda en pública subhasta de les propietats del deutor i són deguts a la successió d’una sèrie d’impagaments per part del deutor. Com podria ser els préstecs bancaris, els pagaments pendents a la comunitat de veïns, IBI pendents de pagar o altres impostos.
- Immobles no inscrits al registre de la propietat: és molt possible que en cas d’herències de diverses generacions en la que no es posen en regla la situació registral de la propietat. Podem tramitar la sol·licitud del registre de la propietat als actuals hereus, però a causa de la complexitat i els tràmits a realitzar també serà un altre factor que decrementarà la quantitat de l’oferta que podem oferir.
- Altres problemàtiques legals: existeixen altres problemàtiques legals associades als immobles pel que fa a les despeses que s’hauran d’estudiar en cada cas particular.
Tot i això sempre intentarem arribar a un acord satisfactori per a les dues parts. Tenint en compte la problemàtica inherent a la compra de proindivisos. La dilatació en el temps dels procediments de divisió de la cosa comuna, al cost i a l’actual crisi immobiliària.
En cas que no coneguis tota la problemàtica legal dels proindivisos recomanem llegir-se la resposta a la pregunta “Per què vendre el seu proindivís?” i seguir els enllaços d’interès.
Si desitja que li realitzem una oferta, pot fer-ho des de la secció de contacte.
És necessari comptar amb l’autorització de la resta de copropietaris per vendre el meu proindivís?
En cap cas. Pots vendre el teu proindivís sense necessitat d’informar ni comptar amb l’autorització de la resta de copropietaris. Aquesta forma d’actuar és totalment legal.
Quant tardarien a realitzar tots els tràmits?
Oferim la màxima pressa en la signatura no havent de demorar més de 2-3 dies. D’ençà que s’accepta l’oferta i disposem de la documentació per lliurar en notaria. Podem donar una ràpida solució, perquè som inversors directes. No necessitem l’obtenció de capital extern per finançar les compres dels proindivisos.
En períodes de vacances com Nadal, Setmana Santa o el mes d’agost les firmes podrien demorar-se uns dies. La demora anirà en funció de la disponibilitat dels notaris.
Si li urgeix realitzar la venda del seu proindivís, feu-nos constar. Per tal de tenir-lo en compte i donar-li màxima prioritat.
Hi intervenen intermediaris o algun tipus de mediadors quan compren el meu proindivís?
No, totes les nostres operacions se signen amb capital propi, no actuem com intermediaris. Som inversors directes.
Mòbing Immobiliari?
Quan comprem un habitatge amb un cohereu o copropietari residint en la mateixa mai realitzarem tècniques de mòbing immobiliari. Negociarem amb el mateix per a la compra de la seva part de la propietat. Si no és possible, iniciarem un procediment de divisió de la cosa comuna, per tal d’adjudicar l’habitatge de forma indivisa. Si fos necessari, posterior es realitzarà el desnonament, atenint-nos escrupolosament al compliment de la legalitat vigent. Per aquest motiu la nostra oferta sempre serà més ajustada quan resideixen hereus en l’habitatge.
No trobes la teva resposta?
Si no trobes la resposta que necessites en aquest moment, no dubtis a posar-te en contacte amb nosaltres, totes les consultes i sol·licituds d’oferta de compra són gratuïtes i sense cap compromís per part seva.
